是冷链物流地产冰火两重天。在冷链物流地产领域，高标库仓与普通冷仓并行的格局依然存在。当前我国的常温高标仓已经逐渐深入人心，冷库的高价格决定了用户在使用高标冷库方面心存顾虑。东部与西部的供应、需求严重不平衡，西部地区已经出现大量冗余，而东部地区依然存在不足的现象；价格倒挂的现象已经出现，在中西部地区，各别城市、项目的冷库价格已经出现低于成本的情况。
是物流配送资源受现实影响造成停滞。运输和配送资源相对于物流地产的滞后性还要好一些，因为疫情所造成的阻隔、各地政策不一造成的疲惫、人员的属地化管理等，使得车辆停运的现象比比皆是。
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问题出在哪里
以上商业模式现状、资源供应现状映射出行业资源在疫情影响下的高度不匹配。
是需求出现减少，甚至需求消失。饭馆关门、市民居家，导致消费需求出现了断崖式下跌，这一点都使得采购需求降低，租库需求、运输需求都降低；社区团购行业性毁灭更是使得大面积租库、租车的需求一夜之间全没有了；前置仓的代表每日优鲜的倒闭又把生鲜板块推到了悬崖边。唯一增加的需求就是预制菜行业的火爆。
是供应资源的延迟性导致供给出现冗余。在2019年、2020年生鲜火爆、社团火爆的时节，无论是仓库租赁还是车辆租赁都疯狂了，随后就是大肆建库买车。2021年来了，各地天女散花式的散点式暴发疫情，造成了一会儿开一会儿关，再加上政策对社区团购的打压，需求突然消失，供应的延迟性使得大量冗余资源浮现，市场一片哀嚎。可怕的是当初的甲方客户也出现了冗余，随后将这部分冗余量全部抛向市场，比如盒马在武汉的冷藏库，至少5万平米，本来是自用，因自用量急剧减少，随后向社会进行出租。这种甲方客户乙方化的现象又加剧了社会资源的极度不均衡，京东冷链也同样出现了这种情况，因为其具有强大的虹吸效应，社会冷链资源的痛苦只会加剧。
后是政策对市场的判断滞后性导致牛鞭效应的放大，加剧了供给冗余和需求降低的巨大鸿沟。相关政策部门在2019年制定政策时需要走相应的流程，一直到2021年出台《十四五冷链发展规划》，随后在各地政府没有其他资产类投资时，对于冷库物流基地进行大量建设、补贴，造成了各地冷链物流地产看似红红火火，却为未来埋下了一个大坑，在未来的一两年内，这部分资源将会陆续入市，这将会在一定程度上更加加剧这种需求和供给的不匹配性。
二
生鲜商业发展的未来
以上对于生鲜冷链现状进行了一个简单的说现实很残酷，需求降低、模式多样、供应冗余，这种极度的不平衡不对等在一段时间内可能还会存在，未来到底是什么样子呢？
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从看重线上到看重线下
互联网巨头对于生鲜赛道的认识逐渐从线上转移到线下。在2018年，亚马逊就充分认识到生鲜门店的重要意义，以400多亿美元的价格收购了WHOLEFOOD。我国的爱鲜蜂更是在2016年就提出OTO的门店即配模式，到了后来随着盒马入市、便利店+线上的模式越来越多，都充分表明在生鲜领域单纯的线上不是一个更好的交付模式，于是将目标逐渐向下转移。
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线上线下融合成为主流
从新零售概念的提出，盒马鲜生一马当先，一直在不断的探索，永辉超市的超级物种，传统商超和新零售的结合，物美与多点模式的结合，便利蜂也是多重尝试，商家在食材、果蔬、预制菜、茶饮等领域都展开了线上线下的深度融合。
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新零售是噱头 全渠道将成为趋势
未来的渠道将会慢慢淡化新零售概念，新零售也将不会成为一个所谓的赛道的名词，全渠道时代将会普及，无论是门店还是网络，无论是传统的网销还是当前的直播销售，所有的一切都会统一到“全渠道”的概念下。
回归商业本质。
中国的生鲜零售在近十年的发展中，至少历经了10种模式的代际发展，我们一直都在组织形式上努力，而恰恰忘了商业本质，总是把各种模式描绘得花枝招展的，但忘了消费者希望的“多快好省”的本质要求。在营销上，我们总是通过高强度引流，总是激发消费者占便宜的心理去消费，当补贴消失的时候，APP也就被卸载了，社区团购就是典型的代表。生鲜领域的需求是真正的刚性需求，是百姓一日三餐、是长期行为，比价将是一件非常正常的事情，苹果手机只有一个，好吃的苹果却有多个，你有什么理由让我不买更便宜、更好吃的苹果呢？如果没有补贴，我会依然回到原来的消费路径上去。
三
冷链物流供应的匹配
生鲜冷链商业模式的未来决定了物流供应资源和发展的未来，冷链物流资源均有自己的发展特点。简单的说，未来的冷链物流供应资源应该强调匹配性，在宏观层面如果不做好统筹协调，供需差将会更加放大，终会严重的损害这个行业。
冷链物流地产的供应要适度
政府推动“十四五”冷链物流发展规划的出发点无疑是站在更长远的角度去考虑的，这没有任何问题，必须要结合当前的实际情况，并且要结合各个地方的实际状况，不能搞一揽子、一时间、大水漫溉的方式。政府规划一定要和地方经济、企业发展、供应资源现状进行匹配，否则终受伤害的是行业从业者的积极性。